Faturação para Alojamento Local: Guia de IVA e Guest Invoicing

Como faturar a hóspedes na Airbnb e Booking em Espanha (IVA e guest invoicing explicado)#

Um dos temas que mais dúvidas gera entre gestores de alojamento local / aluguer vacacional é o guest invoicing, ou seja, quando e como emitir fatura aos hóspedes. Especialmente em plataformas como a Airbnb ou Booking.com, onde o fluxo de cobranças nem sempre é evidente, surgem perguntas como:

• Tenho de emitir fatura a todos os hóspedes?

• O alojamento turístico tem IVA em Espanha?

• Quem é responsável pela fatura: a plataforma ou o gestor?

Neste guia explicamos-lhe como funciona realmente a faturação em Espanha, de forma clara e aplicável à maioria dos casos.

1. Os alojamentos turísticos têm IVA em Espanha?

Na maioria dos casos, no.

Segundo a Lei 37/1992 do IVA, o aluguer de habitação está isento de IVA, desde que não inclua serviços próprios da indústria hoteleira.

2. Quando NÃO tem de aplicar IVA (caso mais habitual)

A sua atividade estará isenta se operar como a maioria dos gestores. Em concreto, si realizar apenas estas gestões:

• Limpeza entre estadias

• Roupa de cama no início

• Entrega de chaves

• WiFi e consumos (água, luz, etc.)

• Manutenção pontual

Este é o cenário padrão do setor.

3. Quando SIM deve aplicar IVA (10%)

Deve aplicar IVA se oferecer com o aluguer serviços próprios de hospedagem:

• Limpeza durante a estadia

• Mudança de lençóis durante a estadia

• Receção contínua

• Refeições ou serviços do tipo hotel

Neste caso, o aluguer passa a ser considerado serviço hoteleiro e deve emitir uma fatura adicionando 10% de IVA.

4. Guest invoicing: quando tem de emitir fatura ao hóspede?

Aqui está a chave que muitos gestores desconhecem. Segundo o Real Decreto 1619/2012, Regulamento de Faturação:

Não é obrigado a emitir fatura se:

• O hóspede é um particular

• O aluguer está isento de IVA

Sim, é obrigado se:

• O hóspede a solicitar

• O hóspede é uma empresa ou profissional

• O aluguer está sujeito a IVA de acordo com a secção anterior.

Nos dois primeiros casos, a fatura será sem IVA, indicando: "Operação isenta de IVA nos termos do artigo 20.Uno.23 da Lei 37/1992"

5. Airbnb e Booking: quem faz o guest invoicing

Plataformas como Airbnb e Booking.com:

• Faturam a sua comissão ao proprietário e/ou empresa gestora.

• Não faturam o alojamento em seu nome (na maioria dos casos)

Portanto, se um hóspede pedir fatura, você é responsável por emiti-la.

6. O que acontece se não emitir fatura nos alugueres não sujeitos a IVA?

Embora não haja obrigação de emitir fatura:

• Deve registar todas as receitas.

• Deve declará-las fiscalmente.

Este ponto é fundamental para evitar erros contabilísticos.

7. Isto mudará no futuro?

A Diretiva (UE) 2025/516 ViDA introduz alterações na fiscalidade digital. No entanto:

• Não implica (por enquanto) que todos os alugueres turísticos tenham IVA.

• A sua aplicação concreta em Espanha está pendente.

Conclusão: como funciona realmente a faturação aos hóspedes em Espanha?

Se opera como a maioria dos gestores (não realiza serviços hoteleiros):

• Não aplica IVA

• Não precisa de emitir fatura a particulares

• Só fatura se lhe for solicitado

• É obrigatório contabilizar e declarar as receitas.

É um modelo muito mais simples do que parece.

Conteúdo Certificado por Especialistas Legais#

Este artigo foi validado para a Rental Ninja pelo escritório Altalex, garantindo que a informação técnica e legal aqui exposta cumpre a regulamentação em vigor em Espanha.

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Jaume Subirats Torroja

Advogado e Assessor Fiscal / Tax lawyer

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