Fatturazione per Affitti Turistici: Guida all'IVA e al Guest Invoicing

Come fatturare agli ospiti su Airbnb e Booking in Spagna (IVA e guest invoicing spiegati)#

Uno dei temi che genera più dubbi tra i gestori di affitti turistici è il guest invoicing, ovvero quando e come emettere fattura agli ospiti. Specialmente su piattaforme como Airbnb o Booking.com, dove il flusso dei pagamenti non è sempre evidente, sorgono domande come:

• Devo emettere fattura a tutti gli ospiti?

• L'affitto turistico prevede l'IVA in Spagna?

• Chi è responsabile della fattura: la piattaforma o il gestore?

In questa guida ti spieghiamo come funziona realmente la fatturazione in Spagna, in modo chiaro e applicabile alla maggior parte dei casi.

1. Gli affitti turistici prevedono l'IVA in Spagna?

Nella maggior parte dei casi, no.

Secondo la Legge 37/1992 sull'IVA, l'affitto di alloggi è esente da IVA a condizione che non includa servizi propri dell'industria alberghiera.

2. Quando NON devi applicare l'IVA (caso più comune)

La tua attività sarà esente se operi come la maggior parte dei gestori. Nello specifico, se effettui solo queste gestioni:

• Pulizia tra i soggiorni

• Biancheria da letto all'inizio

• Consegna delle chiavi

• WiFi e utenze

• Manutenzione occasionale

Questo è lo scenario standard del settore.

3. Quando SÌ devi applicare l'IVA (10%)

Devi applicare l'IVA se offri con l'affitto servizi propri del settore alberghiero:

• Pulizia durante il soggiorno

• Cambio di lenzuola durante il soggiorno

• Ricevimento continuativo

• Pasti o servizi di tipo alberghiero

In questo caso, l'affitto viene considerato un servizio alberghiero e devi emettere una fattura aggiungendo il 10% di IVA.

4. Guest invoicing: quando devi emettere la fattura all'ospite?

Ecco la chiave che molti gestori ignorano. Secondo il Decreto Reale 1619/2012 Regolamento di Fatturazione:

Non sei obbligato a emettere fattura se:

• L'ospite è un privato

• L'affitto è esente da IVA

Sei obbligato se:

• L'ospite la richiede

• L'ospite è un'azienda o un professionista

• L'affitto è soggetto a IVA in conformità con la sezione precedente.

Nei primi due casi, la fattura sarà senza IVA, indicando: "Operazione esente da IVA ai sensi dell'articolo 20.Uno.23 della Legge 37/1992"

5. Airbnb e Booking: chi si occupa del guest invoicing

Piattaforme come Airbnb e Booking.com:

• Fatturano la loro commissione al proprietario e/o alla società di gestione.

• Non fatturano l'alloggio a tuo nome (nella maggior parte dei casi)

Pertanto, se un ospite richiede una fattura, tu sei responsabile di emetterla.

6. Cosa succede se non emetti fattura per gli affitti non soggetti a IVA?

Anche se non c'è l'obbligo di emettere fattura:

• Devi registrare tutte le entrate.

• Devi dichiararle ai fini fiscali.

Questo punto è fondamentale per evitare errori contabili.

7. Cambierà in futuro?

La Direttiva (UE) 2025/516 ViDA introduce modifiche alla tassazione digitale. Tuttavia:

• Non implica (per ora) che tutti gli affitti turistici saranno soggetti a IVA.

• La sua applicazione concreta in Spagna è in sospeso.

Conclusione: come funziona realmente la fatturazione agli ospiti in Spagna?

Se operi come la maggior parte dei gestori (non effettui servizi alberghieri):

• Non applichi l'IVA

• Non hai bisogno di emettere fattura ai privati

• Fatturi solo se richiesto

• È obbligatorio contabilizzare e dichiarare le entrate.

È un modello molto più semplice di quanto sembri.

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Jaume Subirats Torroja

Avvocato e Consulente Fiscale / Tax lawyer

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