¿Tienes que facturar a tus huéspedes? Probablemente no
Facturación para Alquiler Vacacional: Guía de IVA y Guest Invoicing
Descubre cuándo es obligatorio emitir factura a tus huéspedes en Airbnb, Booking o reservas directas y cómo aplicar correctamente el IVA en España.
Cómo facturar a huéspedes en Airbnb y Booking en España (IVA y guest invoicing explicado)#
Uno de los temas que más dudas genera entre gestores de alquiler vacacional es el guest invoicing, es decir, cuándo y cómo emitir factura a los huéspedes.
Especialmente en plataformas como Airbnb o Booking.com, donde el flujo de cobros no siempre es evidente, surgen preguntas como:
¿Tengo que emitir factura a todos los huéspedes?
¿Lleva IVA el alquiler turístico en España?
¿Quién es responsable de la factura: la plataforma o el gestor?
En esta guía te explicamos cómo funciona realmente la facturación en España, de forma clara y aplicable a la mayoría de casos.
1. ¿Los alquileres turísticos llevan IVA en España?
En la mayoría de los casos, no.
Según la Ley 37/1992 del IVA, el alquiler de viviendas está exento de IVA siempre que no incluya servicios propios de la industria hotelera.
2. Cuándo NO tienes que aplicar IVA (caso más habitual)
Tu actividad estará exenta si operas como la mayoría de gestores. En concreto, si realizas solamente estas gestiones:
Limpieza entre estancias
Ropa de cama al inicio
Entrega de llaves
WiFi y suministros
Mantenimiento puntual
Este es el escenario estándar del sector.
3. Cuándo SÍ debes aplicar IVA (10%)
Debes aplicar IVA si ofreces con el alquiler servicios propios de hospedaje:
Limpieza durante la estancia
Cambio de sábanas durante la estancia
Recepción continuada
Comidas o servicios tipo hotel
En este caso, el alquiler pasa a considerarse servicio hotelero y debes emitir una factura añadiendo el 10% de IVA.
4. Guest invoicing: ¿cuándo tienes que emitir factura al huésped?
Aquí está la clave que muchos gestores desconocen. Según el Real Decreto 1619/2012 Reglamento de Facturación:
No estás obligado a emitir factura si:
El huésped es particular
El alquiler está exento de IVA
Sí estás obligado si:
El huésped la solicita
El huésped es empresa o profesional
El alquiler está sujeto a IVA de acuerdo con el apartado anterior.
En los dos primeros casos, la factura será sin IVA, indicando: "Operación exenta de IVA conforme al artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992"
5. Airbnb y Booking: quién hace el guest invoicing
Plataformas como Airbnb y Booking.com:
Facturan su comisión al propietario y/o empresa gestora.
No facturan el alojamiento en tu nombre (en la mayoría de casos)
Por tanto, si un huésped pide factura, tú eres responsable de emitirla.
6. ¿Qué pasa si no emites factura en los alquileres no sujetos a IVA?
Aunque no haya obligación de emitir factura:
Debes registrar todos los ingresos.
Debes declararlos fiscalmente.
Este punto es clave para evitar errores contables.
7. ¿Cambiará esto en el futuro?
La Directiva (UE) 2025/516 ViDA introduce cambios en la fiscalidad digital. Sin embargo:
No implica (por ahora) que todos los alquileres turísticos lleven IVA.
Su aplicación concreta en España está pendiente.
Conclusión: ¿cómo funciona realmente la facturación a huéspedes en España?
Si operas como la mayoría de gestores (no realizas servicios hoteleros):
No aplicas IVA
No necesitas emitir factura a particulares
Solo facturas si te lo solicitan
Es obligatorio contabilizar y declarar los ingresos.
Es un modelo mucho más simple de lo que parece.
Contenido Certificado por Expertos Legales#
Este artículo ha sido validado para Rental Ninja por el despacho Altalex, garantizando que la información técnica y legal aquí expuesta cumple con la normativa vigente en España.
Certificación de:
Jaume Subirats Torroja
Abogado y Asesor Fiscal / Tax lawyer
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