Abrechnung für Ferienvermietungen: Leitfaden zu MwSt. und Guest Invoicing

Wie man Gästen auf Airbnb und Booking in Spanien eine Rechnung ausstellt (MwSt. und Guest Invoicing erklärt)#

Eines der Themen, das bei Verwaltern von Ferienunterkünften die meisten Fragen aufwirft, ist das „Guest Invoicing“ – also wann und wie man Gästen eine Rechnung ausstellt. Insbesondere auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com, wo der Zahlungsfluss nicht immer offensichtlich ist, stellen sich Fragen wie:

• Muss ich allen Gästen eine Rechnung ausstellen?

• Fällt auf Ferienvermietungen in Spanien Mehrwertsteuer an?

• Wer ist für die Rechnung verantwortlich: die Plattform oder der Verwalter?

In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen klar und verständlich, wie die Rechnungsstellung in Spanien tatsächlich funktioniert und wie sie auf die meisten Fälle anwendbar ist.

1. Fällt auf Ferienvermietungen in Spanien Mehrwertsteuer an?

In den meisten Fällen, no.

Nach dem Mehrwertsteuergesetz 37/1992 ist die Vermietung von Wohnraum von der Mehrwertsteuer befreit, sofern keine hoteltypischen Dienstleistungen erbracht werden.

2. Wann Sie KEINE Mehrwertsteuer anwenden müssen (häufigster Fall)

Ihre Tätigkeit ist steuerbefreit, wenn Sie wie die meisten Verwalter agieren. Konkret, wenn Sie ausschließlich folgende Aufgaben übernehmen:

• Reinigung zwischen den Aufenthalten

• Bettwäsche zu Beginn

• Schlüsselübergabe

• WLAN und Nebenkosten

• Punktuelle Wartung

Dies ist das Standardszenario der Branche.

3. Wann Sie Mehrwertsteuer anwenden MÜSSEN (10 %)

Sie müssen die Mehrwertsteuer anwenden, wenn Sie zusammen mit der Vermietung hoteltypische Beherbergungsleistungen anbieten:

• Reinigung während des Aufenthalts

• Wechsel der Bettwäsche während des Aufenthalts

• Durchgehende Rezeption

• Mahlzeiten oder hotelähnliche Services

In diesem Fall gilt die Vermietung als Hoteldienstleistung, und Sie müssen eine Rechnung mit 10 % Mehrwertsteuer ausstellen.

4. Guest Invoicing: Wann müssen Sie dem Gast eine Rechnung ausstellen?

Hier liegt der entscheidende Punkt, den viele Verwalter nicht kennen. Nach der Rechnungsstellungsverordnung des Königlichen Dekrets 1619/2012:

Sie sind nicht verpflichtet, eine Rechnung auszustellen, wenn:

• Der Gast eine Privatperson ist

• Die Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit ist

Sie sind verpflichtet, wenn:

• Der Gast sie anfordert

• Der Gast ein Unternehmen oder Freiberufler ist

• Die Vermietung gemäß dem vorherigen Abschnitt mehrwertsteuerpflichtig ist.

„Umsatzsteuerbefreiter Vorgang gemäß Artikel 20.Uno.23 des Gesetzes 37/1992“

5. Airbnb und Booking: Wer übernimmt das Guest Invoicing?

Plattformen wie Airbnb und Booking.com:

• Stellen ihre Provision dem Eigentümer und/oder der Verwaltungsgesellschaft in Rechnung.

• Stellen die Unterkunft nicht in Ihrem Namen in Rechnung (in den meisten Fällen)

Wenn ein Gast also eine Rechnung verlangt, sind Sie für deren Ausstellung verantwortlich.

6. Was passiert, wenn Sie bei nicht mehrwertsteuerpflichtigen Vermietungen keine Rechnung ausstellen?

Auch wenn keine Pflicht zur Rechnungsstellung besteht:

• Müssen Sie alle Einnahmen erfassen.

• Müssen Sie diese steuerlich deklarieren.

Dieser Punkt ist entscheidend, um Buchungsfehler zu vermeiden.

7. Wird sich das in Zukunft ändern?

Die Richtlinie (EU) 2025/516 ViDA führt Änderungen bei der digitalen Besteuerung ein. Jedoch:

• Bedeutet dies (vorerst) nicht, dass alle Ferienvermietungen der Mehrwertsteuer unterliegen.

• Die konkrete Umsetzung in Spanien steht noch aus.

Fazit: Wie funktioniert die Rechnungsstellung an Gäste in Spanien wirklich?

Wenn Sie wie die meisten Verwalter agieren (keine Hoteldienstleistungen erbringen):

• Wenden Sie keine Mehrwertsteuer an

• Müssen Sie keine Rechnungen an Privatpersonen ausstellen

• Stellen Sie eine Rechnung nur auf Anfrage aus

• Ist es verpflichtend, die Einnahmen zu verbuchen und zu deklarieren.

Es ist ein viel einfacheres Modell, als es scheint.

Von Rechtsexperten zertifizierter Inhalt#

Dieser Artikel wurde für Rental Ninja von der Kanzlei Altalex geprüft, um zu gewährleisten, dass die hier dargestellten technischen und rechtlichen Informationen den geltenden Vorschriften in Spanien entsprechen.

Zertifizierung von:

Jaume Subirats Torroja

Rechtsanwalt und Steuerberater / Tax lawyer

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