Faturamento de Aluguel de Temporada: Um Guia para IVA e Faturamento de Hóspedes

Como faturar hóspedes no Airbnb e Booking em Espanha (IVA e faturação a hóspedes explicados)#

Um dos temas que mais dúvidas gera entre os gestores de alojamento de férias é a faturação a hóspedes, ou seja, quando e como emitir faturas aos hóspedes. Especialmente em plataformas como Airbnb ou Booking.com, onde o fluxo de pagamento nem sempre é claro, surgem perguntas como:

• Tenho de emitir fatura a todos os hóspedes?
• O alojamento turístico tem IVA em Espanha?
• Quem é responsável pela fatura: a plataforma ou o gestor?

Neste guia, explicamos como funciona realmente a faturação em Espanha, de forma clara e aplicável à maioria dos casos.

1. O alojamento de férias tem IVA em Espanha?

Na maioria dos casos, não.

De acordo com a Lei do IVA 37/1992, o arrendamento de habitações está isento de IVA desde que não inclua serviços típicos da indústria hoteleira.

2. Quando NÃO tem de aplicar IVA (caso mais comum)

A sua atividade estará isenta se atuar como a maioria dos gestores. Concretamente, se apenas realizar estas tarefas:

• Limpeza entre estadias
• Roupa de cama à chegada
• Entrega de chaves
• WiFi e serviços públicos
• Manutenção ocasional

Este é o cenário padrão no setor.

3. Quando TEM de aplicar IVA (10%)

Deve aplicar IVA se oferecer serviços típicos da indústria hoteleira juntamente com o alojamento:

• Limpeza durante a estadia
• Troca de roupa de cama durante a estadia
• Receção contínua
• Refeições ou serviços similares aos de um hotel

Neste caso, o alojamento é considerado um serviço hoteleiro e deve emitir uma fatura acrescentando 10% de IVA.

4. Faturação ao hóspede: quando tem de emitir fatura ao hóspede?

Aqui está o ponto que muitos gestores desconhecem. De acordo com o Regulamento de Faturação do Real Decreto 1619/2012:

Não é obrigado a emitir fatura se:

• O hóspede for um particular
• O alojamento estiver isento de IVA

É obrigado se:

• O hóspede a solicitar
• O hóspede for uma empresa ou profissional
• O alojamento estiver sujeito a IVA de acordo com a secção anterior

Nos dois primeiros casos, a fatura será sem IVA, indicando: "Operação isenta de IVA ao abrigo do artigo 20.Um.23 da Lei 37/1992"

5. Airbnb e Booking: quem faz a faturação ao hóspede?

Plataformas como Airbnb e Booking.com:

• Faturam a sua comissão ao proprietário e/ou à empresa de gestão.
• Não faturam o alojamento em seu nome (na maioria dos casos)

Portanto, se um hóspede solicitar uma fatura, é sua responsabilidade emiti-la.

6. O que acontece se não emitir fatura para alojamentos não sujeitos a IVA?

Mesmo que não haja obrigação de emitir fatura:

• Deve registar todas as receitas.
• Deve declará-las para efeitos fiscais.

Este ponto é fundamental para evitar erros contabilísticos.

7. Isto vai mudar no futuro?

A Diretiva (UE) 2025/516 ViDA introduz alterações na tributação digital. No entanto:

• Não implica (para já) que todos os alojamentos de férias tenham IVA.
• A sua aplicação específica em Espanha está pendente.

Conclusão: como funciona realmente a faturação a hóspedes em Espanha?

Se opera como a maioria dos gestores (não presta serviços hoteleiros):

• Não aplica IVA
• Não precisa de emitir faturas a particulares
• Só fatura se solicitado
• É obrigatório registar e declarar as receitas.

É um modelo muito mais simples do que parece.

Conteúdo Certificado por Especialistas Jurídicos#

Este artigo foi validado para a Rental Ninja pelo escritório de advogados Altalex, garantindo que a informação técnica e legal aqui apresentada cumpre a regulamentação em vigor em Espanha.

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Jaume Subirats Torroja

Advogado e Consultor Fiscal

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