Fatturazione degli affitti vacanze: una guida all'IVA e alla fatturazione degli ospiti

Come fatturare agli ospiti su Airbnb e Booking in Spagna (IVA e fatturazione ospiti spiegate)#

Uno degli argomenti che genera più dubbi tra i gestori di affitti brevi è la fatturazione agli ospiti, ovvero quando e come emettere fatture agli ospiti. Soprattutto su piattaforme come Airbnb o Booking.com, dove il flusso di pagamento non è sempre chiaro, sorgono domande come:

• Devo emettere una fattura a tutti gli ospiti?

• L'affitto turistico è soggetto a IVA in Spagna?

• Chi è responsabile della fattura: la piattaforma o il gestore?

In questa guida spieghiamo come funziona effettivamente la fatturazione in Spagna, in modo chiaro e applicabile alla maggior parte dei casi.

1. Gli affitti brevi sono soggetti a IVA in Spagna?

Nella maggior parte dei casi, no.

Secondo la Legge IVA 37/1992, gli affitti di case sono esenti da IVA a condizione che non includano servizi tipici del settore alberghiero.

2. Quando NON devi applicare l'IVA (caso più comune)

La tua attività sarà esente se operi come la maggior parte dei gestori. In particolare, se esegui solo queste attività:

• Pulizia tra un soggiorno e l'altro

• Biancheria da letto all'inizio

• Consegna delle chiavi

• WiFi e utenze

• Manutenzione occasionale

Questo è lo scenario standard nel settore.

3. Quando DEVI applicare l'IVA (10%)

Devi applicare l'IVA se offri servizi tipici del settore alberghiero insieme all'affitto:

• Pulizia durante il soggiorno

• Cambio delle lenzuola durante il soggiorno

• Reception continua

• Pasti o servizi di tipo alberghiero

In questo caso, l'affitto è considerato un servizio alberghiero e devi emettere una fattura aggiungendo l'IVA al 10%.

4. Fatturazione agli ospiti: quando devi emettere una fattura all'ospite?

Ecco il punto chiave che molti gestori ignorano. Secondo il Regio Decreto 1619/2012 (Regolamento sulla fatturazione):

Non sei obbligato a emettere una fattura se:

• L'ospite è un privato

• L'affitto è esente da IVA

Sei obbligato se:

• L'ospite lo richiede

• L'ospite è un'azienda o un professionista

• L'affitto è soggetto a IVA come indicato nella sezione precedente.

Nei primi due casi, la fattura sarà senza IVA, indicando: "Operazione esente da IVA ai sensi dell'articolo 20.Uno.23 della Legge 37/1992"

5. Airbnb e Booking: chi fa la fatturazione agli ospiti?

Piattaforme come Airbnb e Booking.com:

• Fatturano la loro commissione al proprietario e/o alla società di gestione.

• Non fatturano l'alloggio per tuo conto (nella maggior parte dei casi)

Pertanto, se un ospite richiede una fattura, sei tu il responsabile dell'emissione.

6. Cosa succede se non emetti una fattura per affitti non soggetti a IVA?

Anche se non c'è obbligo di emettere fattura:

• Devi registrare tutti i redditi.

• Devi dichiararli ai fini fiscali.

Questo punto è fondamentale per evitare errori contabili.

7. Questo cambierà in futuro?

La Direttiva (UE) 2025/516 ViDA introduce modifiche alla tassazione digitale. Tuttavia:

• Non implica (per ora) che tutti gli affitti brevi siano soggetti a IVA.

• La sua applicazione specifica in Spagna è in sospeso.

Conclusione: come funziona effettivamente la fatturazione agli ospiti in Spagna?

Se operi come la maggior parte dei gestori (non fornisci servizi alberghieri):

• Non applichi l'IVA

• Non devi emettere fatture ai privati

• Fatturi solo se richiesto

• È obbligatorio registrare e dichiarare i redditi.

È un modello molto più semplice di quanto sembri.

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Jaume Subirats Torroja

Avvocato e Consulente Fiscale / Tax lawyer

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