Facturación de Alquileres Vacacionales: Guía sobre el IVA y la Facturación a Huéspedes

Cómo facturar a los huéspedes en Airbnb y Booking en España (IVA y facturación a huéspedes explicados)#

Uno de los temas que más dudas genera entre los gestores de alquiler vacacional es la facturación a los huéspedes, es decir, cuándo y cómo emitir facturas a los clientes. Especialmente en plataformas como Airbnb o Booking.com, donde el flujo de pago no siempre es claro, surgen preguntas como:

• ¿Tengo que emitir factura a todos los huéspedes?

• ¿El alquiler turístico lleva IVA en España?

• ¿Quién es responsable de la factura: la plataforma o el gestor?

En esta guía, explicamos cómo funciona realmente la facturación en España, de forma clara y aplicable a la mayoría de los casos.

1. ¿Los alquileres vacacionales llevan IVA en España?

En la mayoría de los casos, no.

Según la Ley del IVA 37/1992, los alquileres de viviendas están exentos de IVA siempre que no incluyan servicios típicos de la industria hotelera.

2. Cuándo NO debes aplicar IVA (caso más común)

Tu actividad estará exenta si operas como la mayoría de los gestores. Concretamente, si solo realizas estas tareas:

• Limpieza entre estancias

• Ropa de cama al inicio

• Entrega de llaves

• WiFi y suministros

• Mantenimiento ocasional

Este es el escenario estándar en el sector.

3. Cuándo SÍ debes aplicar IVA (10%)

Debes aplicar IVA si ofreces servicios propios de la hostelería junto con el alquiler:

• Limpieza durante la estancia

• Cambio de sábanas durante la estancia

• Recepción continua

• Comidas o servicios similares a los de un hotel

En este caso, el alquiler se considera un servicio hotelero y debes emitir una factura añadiendo el 10% de IVA.

4. Facturación al huésped: ¿cuándo estás obligado a emitir factura al huésped?

Aquí está la clave que muchos gestores desconocen. Según el Reglamento de Facturación del Real Decreto 1619/2012:

No estás obligado a emitir factura si:

• El huésped es un particular

• El alquiler está exento de IVA

Estás obligado si:

• El huésped lo solicita

• El huésped es una empresa o profesional

• El alquiler está sujeto a IVA según el apartado anterior

En los dos primeros casos, la factura será sin IVA, indicando: "Operación exenta de IVA en virtud del artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992".

5. Airbnb y Booking: ¿quién hace la facturación al huésped?

Plataformas como Airbnb y Booking.com:

• Facturan su comisión al propietario y/o a la empresa gestora.

• No facturan el alojamiento en tu nombre (en la mayoría de los casos)

Por lo tanto, si un huésped pide una factura, tú eres el responsable de emitirla.

6. ¿Qué ocurre si no emites factura por alquileres no sujetos a IVA?

Aunque no exista obligación de emitir factura:

• Debes registrar todos los ingresos.

• Debes declararlos a efectos fiscales.

Este punto es clave para evitar errores contables.

7. ¿Cambiará esto en el futuro?

La Directiva (UE) 2025/516 ViDA introduce cambios en la fiscalidad digital. Sin embargo:

• No implica (por ahora) que todos los alquileres vacacionales lleven IVA.

• Su aplicación concreta en España está pendiente.

Conclusión: ¿cómo funciona realmente la facturación a huéspedes en España?

Si operas como la mayoría de los gestores (no prestas servicios hoteleros):

• No aplicas IVA

• No necesitas emitir facturas a particulares

• Solo facturas si te lo solicitan

• Es obligatorio contabilizar y declarar los ingresos.

Es un modelo mucho más sencillo de lo que parece.

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Jaume Subirats Torroja

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